Жизнь не стоит на месте и, если вчера семья радовалась приобретению уютной двухкомнатной квартиры, то сегодня в планах может стоять покупка более просторной жилой площади. Материнский капитал помог многим гражданам обзавестись своим жильем, однако при продаже недвижимости, купленной с использованием его средств, нужно учитывать особенности совершения сделки.
Сложности при продаже
Многие семьи при помощи материнского капитала улучшают жилищные условия. Государство встает на защиту интересов детей и обязывает владельца сертификата наделять долями всех членов семьи. Нередко молодые семьи, купившие дом или квартиру с участием средств материнского капитала, желают продать жилье. Причины для этого могут быть различными: намерение купить более просторную квартиру, необходимость смены населенного пункта проживания и др.
При продаже собственники могут столкнуться с некоторыми трудностями. Беспрепятственно реализовать недвижимость можно в случае, когда возраст всех членов семьи достиг совершеннолетия и все участники выражают согласие на совершение сделки. Если детям, которым выделены доли в приобретенной квартире, не исполнилось 18 лет, то продажа допускается после получения разрешительных документов органа опеки и попечительства. Таким образом, государство следит, чтобы сертификат использовался по назначению, а законные права детей на обладание частью недвижимости не нарушались.
Чтобы заручиться поддержкой органа опеки, родители должны подтвердить, что в ходе сделки права детей не будут ущемляться. При покупке нового жилья им выделяются равнозначные доли. Запрет на проведение сделки может быть установлен в следующих случаях:
-
в результате сделки ухудшаются условия проживания семьи;
размеры выделяемых детям долей меньше, чем в прежней квартире.
Без разрешения органов опеки и попечительства реализовать имущество не удастся.
Порядок совершения сделки
При использовании сертификата на покупку недвижимости родители обязываются предоставить доли детям. Пенсионный фонд не даст одобрения без предъявления нотариально заверенного обязательства. Однако за исполнением обязательства пока не проводится четкий контроль, поэтому иногда, сняв обременение с жилья, родители забывают о требовании наделить детей частью недвижимости. До момента, пока вопрос с распределением долей не разрешится, продать жилую площадь не получится.
Приведем пошаговую инструкцию при продаже недвижимости. Если доли распределены между всеми членами семьи, перед продажей необходимо посетить орган опеки, чтобы получить согласие на проведение сделки. Для этого подготавливаются следующие документы:
-
заявление о распоряжении капиталом;
документы, удостоверяющие личность, на всех членов семьи;
заявление родителей (опекунов) на участие несовершеннолетних детей в сделке;
справка о проведенной процедуре оценки объекта недвижимости;
документы на квартиру или дом;
справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
Допускается вариант, когда площадь нового жилья меньше, чем размер прежней квартиры. В таком случае детям выделяются доли равнозначной площади, а доли родителей урезаются. Если отдел опеки дал одобрение на совершение сделки, обязательно нужно представить документы, доказывающие намерения родителей приобрести новую жилплощадь.
Сделки продажи и купли должны быть проведены в один день, так как снятие детей с регистрационного учета без регистрации в другом месте невозможно.
Соглашение о выделении долей детям регистрируется в Росреестре. Квартира, купленная с участием сертификата в ипотеку, может быть продана только после согласия банка.
Проблемные ситуации и их решения
Для того чтобы при продаже недвижимости не возникало неприятных ситуаций, а сделку в дальнейшем не могли оспорить, нужно учесть следующие нюансы:
-
дети должны наделяться равнозначными долями;
при продаже необходимо получить разрешение органа опеки.
Если сделка уже проведена с нарушением указанных условий, продажа может быть отменена в судебном порядке. Продавцу возвращается жилье и выдвигается требование вернуть полученные денежные средства в полном размере. Инициатором иска могут стать государственные инстанции: ПФР, орган опеки, прокуратура, либо дети при исполнении 18 лет.
При покупке недвижимости с использованием материнского капитала доли распределяются между супругами и детьми. Если семья по каким-либо причинам распадается, то при разводе доли мужа и жены уже известны. Претендовать на получение долей детей родители не имеют права.
В случае, когда средства сертификата направлялись на строительство дома, перед продажей все члены семьи наделяются долями. Распределить доли можно только в построенном доме. Если пренебречь этими условиями, ПФР может потребовать возврата денег и отмены сделки.
Если семья нашла подходящий вариант для обмена жилья, то вместо договора купли-продажи заключается договор мены. Перед тем как обменять недвижимость, также необходимо получить письменное разрешение органа опеки.
Итак, продать жилье, купленное с использованием мат капитала можно. Если не все члены семьи достигли совершеннолетнего возраста, нужно получить письменное разрешение органов опеки, предоставив гарантии сохранения прав детей.
Источник: